Com a reforma tributária, a cobrança dos novos CBS e IBS vai atingir até pessoas físicas que têm na locação de imóveis sua principal fonte de receita, desde que cumpridos alguns requisitos

Por Silvia Pimentel

Fora do radar dos impostos sobre o consumo, como o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e o ISS (Imposto sobre Serviços), as atividades imobiliárias estarão sujeitas aos novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), criados pela reforma tributária, que vão compor o chamado IVA dual.

A nova tributação vai atingir investidores, empresas imobiliárias ou não e até pessoas físicas que operam com compra, venda e locação de imóveis, dentre outras atividades do setor.  

A partir de 2027, quando a reforma entrar em vigor, além da apuração do ganho de capital (Imposto de Renda) no caso das vendas de imóveis e do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis), tributo municipal, envolvidos nessas transações, os contribuintes terão que conviver com o novo imposto sobre o consumo.

Regime específico

Pela LC 214/25, que regulamenta a reforma tributária, o setor imobiliário ganhou um regime diferenciado e terá um desconto de 50% na alíquota padrão do IVA – estimada em 28% – nas operações de compra e venda, e de 70% no caso da locação de imóveis.

“O regime específico aplicado ao setor é bastante abrangente e vai atingir qualquer operação imobiliária, e não apenas aquelas realizadas por empresas que tenham como objeto social a atividade imobiliária, mas também por empresas que realizem negócios imobiliários esporádicos e até mesmo por pessoas físicas, que é a grande novidade”, explica Paulo Andrade, sócio da área tributária do Madrona Advogados. 

Locação

No caso de aluguel de imóveis, a LC 214/25 definiu parâmetros de quantidade e valor para a tributação pelo IVA. Assim, uma pessoa física que, em um ano, alugar mais de três imóveis e que rendam uma receita anual superior a R$ 240 mil, o que equivale a R$ 20 mil por mês, passa a ser contribuinte do novo imposto no ano seguinte ao das operações. 

Outra hipótese de cobrança é o aluguel de um único imóvel por mais de R$ 288 mil por ano. Nesse caso, a cobrança será feita no mesmo ano da operação.

Todos os valores que servirão de parâmetros para a cobrança do IVA serão atualizados pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). No caso de locação, a cobrança será feita no momento do recebimento do valor do aluguel.

Nas locações por temporada, com prazo inferior a 90 dias, será usado o mesmo redutor de alíquota aplicado aos serviços de hotelaria, que será de 40% da alíquota de referência do IVA. 

Vendas

Nas vendas de imóveis, a tributação levará em conta critérios de quantidade e antiguidade, e vai atingir os bens adquiridos há menos de cinco anos. 

De acordo com a LC 214/25, quem vender (pessoa física) mais de três imóveis em um ano, passa a ser contribuinte do IVA no ano seguinte. Se houver uma quarta venda, a cobrança será feita no mesmo ano para esta última operação.   

No caso de imóveis construídos há menos de cinco anos, o imposto será devido a partir da segunda venda no período de um ano.

O pagamento do imposto deverá ser feito no momento da assinatura do contrato, inclusive o de compra e venda, e não do fornecimento, como vai ocorrer de forma geral para bens e serviços que passarão a ser tributados pelo IVA na reforma tributária.

Para quem não se enquadra nesses critérios, a venda de imóveis continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital e à incidência do ITBI. 

Redutor de ajuste e creditamento

Além dos descontos nas alíquotas do IVA (14% nas vendas e 8,4% na locação), também foram criados redutores da base de cálculo dos imóveis, o que representa uma redução direta no valor final a ser tributado.

Um deles é o redutor de ajuste, que corresponderá ao valor da aquisição do imóvel, ou ao seu valor de referência na data-base 31/12/2026, a ser fixado em regulamento. 

Essa ferramenta será particularmente importante na fase de transição para o novo sistema tributário. “É uma técnica alternativa da não-cumulatividade adequada para situações em que não houve crédito do imposto na entrada – um imóvel, por exemplo, comprado no regime atual -, mas haverá débito na saída, quando for vendido no novo regime tributário”, explica o advogado.

O redutor de ajuste, vinculado ao imóvel e que será reajustado pelo IPCA, também será interessante nas situações em que o imóvel for comprado de um não-contribuinte do IVA, em que a operação não vai gerar créditos. O seu valor será abatido do preço de venda do imóvel. 

Redutor Social

A LC 214 também prevê o redutor social, que será aplicado uma única vez tanto nas vendas como nas locações de imóveis residenciais novos ou lotes residenciais.

No caso de vendas, o valor será de R$ 100 mil por imóvel e de R$ 30 mil por lote. Para a locação, será de R$ 600 por mês. Todos os valores também serão reajustados pelo IPCA.

Concorrência

O advogado diz que a nova sistemática, em que a busca por créditos será relevante nas transações, vai afetar a concorrência no mercado imobiliário, e que ser contribuinte do IVA não é necessariamente ruim.

“Talvez seja interessante entrar no clube do IVA para tornar-se um fornecedor atraente nesse mercado, pois comprar um imóvel de quem não é contribuinte, para compensar a ausência de crédito, pode ensejar uma negociação para que o valor de venda seja menor”, explica Andrade.

Fonte: Diário do Comércio